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为什么17号线是北京地铁最牛黄金线?

 这篇文章,要纠正绝大多数人一个关于“地铁盘”错误的投资逻辑。

大部分人对地铁盘投资的认知,还放在“距离地铁站近就好”的层面上,说实话,这种简单粗暴的判断,已经有些过时了。

从全国看,已经有30多个城市开通了地铁,至少总数是100多条,按照2050年的规划,可能达到289条。未来大多数一二线城市,甚至三线城市,都不会缺少地铁。

以北京为例,目前有22条地铁线路,比较完整的覆盖了11个辖区。有391个地铁站点,而这391个站点周边,围绕着大量的住宅小区。

地铁盘,已经不稀缺了。所以,我们是时候思考:泛地铁时代,什么样的地铁盘更有投资价值?

首先,我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生,往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。

第一条地铁的价值,是从无到有,从0到1的历史性变化。比如早期的房山线、大兴线、亦庄线,以及两年前开通的S1号线。

以S1号线为例,我们聊聊一条地铁对于区域房价的拉动作用。

首先,来看一下门头沟的地形地貌。门头沟山地面积达到98.5%,是北京山地比例最高的区。

地势高,平原少,再加上永定河分割了门头沟和市区的联系,在S1号线没有规划之前,门头沟几乎得不到城区太多人的注意。

但实际上,门头沟的位置并没有很差。门头沟东边就是石景山,事实上石景山的区域很小,再往北,就是海淀、西城。

所以改变门头沟的交通困境,只需要一条可以连接到1号线、6号线的地铁。

S1号线,就是打开门头沟房价的钥匙。有了这条地铁,也就解决了上班通勤的问题。所以在S1号线通车的2016年,门头沟房价涨幅也达到全北京最高,在中关村、金融街的上班族们,抢先埋伏于在这里,享受了一波首条地铁开通带来的红利。

为什么说第一条地铁很重要?因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区,居住环境更好、房价更低的新区,因为有了地铁,吸收了大量的外溢人群。

第一条地铁是新区从市区夺流量;第二条地铁是分流新区的存量。

所以当有人问,接下来的R1,会不会像S1一样带动门头沟房价再大涨一波呢?答案是不可能。

第一条地铁的红利,只能狠狠的享受一次。

地铁规划的时候,是该区域内地铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后,是该区域内地铁房PK市区地铁房,竞争优势就变小了。

刚需们攒够了钱,有了置换的能力,就会想办法回到市区,而新的刚需再继续接盘。

所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好,开通以后买入,涨幅就不可观了。

事实上,除非在开通之前买入,否则投资第一条地铁线,并不是最好的选择。

更适合的,还有主城区的地铁盘。主城区地铁盘的投资逻辑,和上述投资逻辑,是完全不同的。

地铁开通之前,主城区的地铁盘未必涨的多。对于新区来说,地铁可以带动整个板块价值的提升,是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。

而主城区,地段的成熟时间可能比地铁建设还早,地铁的作用是优化交通格局,改善交通效率,拉动的价值并不如新区高。

这个道理用一句话来概括就是:新城区,地铁决定地段;主城区,地段决定地铁。

所以,在主城区选房,最好选择枢纽功能强大的,也就是换乘站多的地铁沿线盘。

通过换乘站,地铁就由一条孤立的线串了交通网络。换乘站多的地铁线,对优质地段的覆盖就越多。

比如无比强悍、堵成狗的地铁10号线。

主城区地铁房的投资逻辑,就是优质地段的投资逻辑。

虽然地铁开通的时候,无法享受到新区地铁那样多的红利,但因为地段的优质,长期持有可以跑赢大盘,享受更为稳定的房价涨幅。

写到这里,大家都觉得,关于地铁盘的投资逻辑,已经说的差不多了。别急,还有第三种地铁盘。

这种地铁盘的诞生,得益于强大的地铁线规划。它不仅仅只拉动新区的区域价值,而且通过串联多个商务圈,把城市骨架进一步拉大,重塑了城市格局。

比如地铁4号线。我们知道,北京南城北城发展是非常不平衡的,而4号线的修建,形成了贯穿南城北城的重要交通线路。

向北看,4号线直接推动了产业商业基地中关村、动物园、西单周边(包括金融街)的房地产开发。

向南看,由于4号线和大兴线联运,极大程度的方便来西城、海淀上班的通勤族,所以4号线催生了大兴沿轨道线的带状居民区,土地利用也进一步聚集。

4号线为周边楼盘带来的,不仅仅是开通前的涨幅。开通之后,它使得中关村、西单的辐射范围进一步提高,南部洼地效应逐步释放增值潜力,长期带动了整个地铁沿线楼盘的升值。

直到现在,很多新盘在宣传的时候,依然以4号线为项目卖点。这种拉动效应依然在持续。

这种连接南北、带动重要产业基地+商业基地辐射的主干线,刺激效应是最强大的。地铁盘在开通前、开通后,都有着可观的涨幅。

感兴趣的朋友,可以找找北京联合大学报的一期论文《重大基础设施对周边房价的时空影响分析_以北京地铁4号线为例》来读一读。

接下来,重点来了。我们说一说,目前北京关注度最高的一条未开通的地铁线——17号线。

我认为,17号线的拉动作用,是可以类比4号线的。

如果说4号线最大程度挖掘了南段的地铁价值,那么17号线的逻辑,就是最大程度的释放了北段的地铁价值。

首先,17号线和4号线一样,是一条纵贯南北的主要线路。

另外,17号线也是一条带动重要产业基地+商业基地辐射的线。它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区,从南向北,依次经过亦庄新城、CBD、望京、未来科学城。因为17号线的开通,未来这些重要商圈的辐射区域更强。

17号线,是目前规划地铁中,最牛的黄金线了。

17号线的利好很多。首先,向南打通亦庄,拉动次渠板块增值,其次向东带动潘家园、太阳宫、望京西等大型居住区的价值。

但我认为,更重要的利好在于北端——未来科学城的周边。

下图我用红线标注了17号线北段的位置,在北段生活的人,会知道这片区域交通有多么拥堵。目前可以依靠的只有13号线——被称为码农专线,13号线主要是向中关村输入人流。

对于昌平来说,天通苑规划的失败,使其完全成为一个睡城的存在。而周边多是已经开发的二手房板块,只能眼睁睁看着人才往海淀跑。

而解决这个问题的钥匙,就是未来科学城,昌平抱着最大的期盼在这里下注。

新的未来科学城,面积由原来的10平方公里扩大至170.6平方公里,足足扩大了16倍,已经超过昌平总面积的十分之一。

随着科技城成为昌平最大的产业中心,通过17号线的开通,“未来科学城北”、“未来科学城南”这两站地铁,有效的吸收了上班族的“回流”,新的居住区也一定会向北扩展。